На 2026 год заявлено строительство 14 млн квадратных метров складов

Спрос на склады снижается, и ставки аренды ползут вниз. При этом в следующем году ожидается еще один рекорд по объемам их строительства.

С начала нынешнего года в стране было построено 6,5 млн кв. м складов, сообщил член совета директоров IBC Real Estate Евгений Бумагин. Это на 71% больше, чем за тот же период прошлого года. Из них 2,2 млн кв. м построено в Москве и Подмосковье, 0,5 млн кв. м — в Санкт-Петербурге и Ленинградской области и 3,8 млн — в других регионах России.

В целом за год, как ожидается, будут введены в строй рекордные 7 млн кв. м. Это много, подчеркивает эксперт. При этом в следующем году рекорд может быть побит. По словам Бумагина, уже заявлено строительство в 2026 году 14 млн кв. м складов. Даже если половину из них не построят, все равно это будет тот же невиданный ранее объем нового строительства, что и в нынешнем году.

Одновременно идет снижение спроса на складские помещения. За нынешний год, по прогнозам Бумагина, объем сделок будет на уровне 4,5 млн кв. м. Среднее снижение объема сделок — около 30%. Однако, подчеркивает эксперт, если посмотреть на объем спроса в предыдущие годы, то можно отметить, что спрос на склады после пары лет ажиотажного спроса перешел к обычным ранее уровням. 2026 год будет годом баланса спроса и предложения, считает Бумагин.

Снижение спроса и рост свободных площадей влияют и на ставки аренды. В Столичном регионе средняя стоимость аренды в январе составляла 13 тыс. руб. за кв. м в год, а к концу года она понизится, по прогнозам, почти на 20% — до 10,5 тыс.

В нестоличных регионах спрос на склады снизился на 26% (год к году), а ставки — на 5−15% (с начала года). Больше всего свободных складских помещений сейчас в Новосибирске (10,7%), Екатеринбурге и Казани (по 6,5%). В Столичном регионе пустует 4,9% складов (на 3,7 процентного пункта больше, чем годом ранее). Снижение вакансии аналитики ожидают в 2027 году.

Объем ввода складской недвижимости в России по итогам года достигнет исторического максимума за всю историю статистики, отмечает партнер NF GROUP Константин Фомиченко. Основной рост обеспечат регионы России, где планируется ввести 4,2 млн кв. м. В Московском регионе к вводу ожидается 2,7 млн кв. м — показатель более чем в два раза выше, чем годом ранее. При этом по итогам трех кварталов спрос упал также вдвое.

В 2026 году рынок окончательно войдет в период охлаждения, считает директор департамента индустриально-складской недвижимости Bright Rich Александр Шевелев. Объем «скрытой» вакансии очень велик: сюда относятся и помещения в субаренду, и площади, планируемые к скорому освобождению, и высокий объем ввода новых складов в 2025 и 2026 годах. «Складской рынок впервые за долгие годы столкнулся с ситуацией, когда объем предложения существенно превышает реальный спрос, — отмечает эксперт. — Это связано с общеэкономической ситуацией и с ключевой ставкой, которая снижается достаточно медленно: так как у многих компаний большой объем закредитованных оборотных средств, обслуживание долга становится для них все тяжелее, и бизнес оптимизируется. Скоро “скрытая” вакансия станет прямой, что приведет к усилению конкуренции между собственниками и еще большему снижению ставок аренды в 2026 году. Скорее всего, ситуация останется неизменной в течение как минимум первой половины следующего года».

Интерес инвесторов в такой ситуации может сосредотачиваться в нишевых сегментах, где спрос и доходность останутся на высоком уровне. Это может быть light industrial (помещения, подходящие для небольших производств), который набирает все большую популярность в Столичном регионе в связи с широкими мерами господдержки, но пока слабо развит в других регионах страны, говорит Шевелев. Кроме того, инвесторы будут выбирать активы с гибкими условиями и возможностью их изменения — например, пересмотра коммерческих условий по действующему договору или смены арендаторов, чтобы увеличить арендный поток. «Также многим инвесторам становятся все более интересны дистресс-активы, которые можно купить по низкой цене и перепродать на хороших условиях после улучшения, ремонта или реконцепции», — говорит эксперт.

Узнать больше по теме
Спрос: как определить и от чего зависит

Перед выпуском новой продукции важно проанализировать спрос, так как именно он определяет объем производства и цену товара. С помощью эксперта расскажем, как рассчитать востребованность изделия на рынке.