Юрист Восканян: продать квартиру в строящемся доме можно через переуступку прав
Продать квартиру в строящемся доме можно через переуступку прав по договору участия в долевом строительстве (ДДУ). Тем не менее, надо понимать, что покупатель получает право требовать квартиру после завершения строительства, а не право собственности на неё.
Об этом предупредила в беседе с RT Валентина Восканян, директор по правовым вопросам Level Group.
«Если уступаемые права принадлежат ребёнку, необходимо предварительное разрешение органа опеки и попечительства, задача которого — защитить его имущественные интересы. Если при оплате ДДУ использован материнский капитал, нужно отдельно учитывать обязанность оформить приобретённое жилье в общую собственность членов семьи: разрешение опеки само по себе эту обязанность не отменяет», — предупредила специалист.
По её словам, вместо продажи готового жилья дольщик передаёт новому покупателю свои права по ДДУ — то есть право требования на передачу квартиры после завершения строительства.
«Такую уступку можно совершить в промежутке между государственной регистрацией исходного ДДУ и моментом подписания передаточного акта. К этому моменту договор долевого участия должен быть полностью оплачен либо оставшийся долг переводится на нового участника — в этом случае также потребуется согласие застройщика. Договор уступки обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре», — подчеркнула эксперт.
Если права по ДДУ принадлежат ребёнку, то заранее нужно получить разрешение органа опеки, добавила Восканян.
«Опека изучит условия сделки и оценит, как она повлияет на имущественные права ребёнка. Общего правила, обязывающего семью одновременно купить ему жильё такой же или большей площади, нет: решение зависит от обстоятельств конкретной сделки. Срок рассмотрения органом опеки составляет не более 15 дней», — объяснила специалист.
Если ребёнку ещё нет 14 лет, документы от его имени подписывают родители или другие законные представители, напомнила она.
Ребёнок от 14 до 18 лет подписывает документы сам, но с письменного согласия законных представителей, заявила юрист.
Также она объяснила, что делать с обязательством по выделению долей, если использовался материнский капитал, а объект ещё не сдан.
«Для ДДУ срок оформления долей обычно составляет шесть месяцев после подписания передаточного акта. Если жильё приобретали с использованием субсидии, срок в некоторых случаях отсчитывается после погашения кредита и снятия обременения. Поэтому, пока квартира не передана по акту, оформить на неё право собственности и выделить доли обычно нельзя», — подчеркнула собеседница RT.
При этом, по её словам, наделение ребёнка долей в другой недвижимости семьи или зачисление средств на его банковский счёт формально не признаются автоматическим исполнением требований закона о маткапитале.
«Закон требует оформить в общую собственность именно жилье, приобретённое с использованием этих средств. Разрешение органа опеки само по себе не заменяет исполнение этой обязанности. Поэтому возможность переуступки необходимо оценивать индивидуально, с учётом условий ДДУ, способа оплаты и прав всех членов семьи», — заключила Восканян.
